Dann baut doch keiner mehr?

Gegner der Wohnungs-Vergesellschaftung warnen vor dem Ende des privaten Neubaus. Stimmt das? Ein Faktencheck

“Wer soll denn dann noch bauen?“, “Wer wird denn da noch investieren?”, fragte Lanz den Ex-Linken-Chef van Aken, als er ihn nach der Berliner Wahl für die Pläne zur Vergesellschaftung grillen wollte. Springer-Journalist Repinski und Wirtschaftsweise Schnitzer stimmten mit ein. Und auch SPD-Politiker Hikel, der sogar bekräftigte, man dürfte niemanden vom Wohnungsmarkt “vergraulen”. Am Ende helfe ja nur mehr Angebot gegen die Knappheit. Vergesellschaftung schaffe ja nicht eine einzige neue Wohnung.

So weit, so bekannt die Vorbehalte der Gegner. Die machen dabei, erstens, einen billigen Taschenspielertrick: Sie tun so, als würde eine Vergesellschaftung alle privaten Investoren treffen. Das stimmt nicht. Nicht Genossenschaften, nicht kleine und mittelständische Unternehmen und nicht private Häuslebauer wären betroffen, sondern vor allem die großen, finanzialisierten Immobilienkonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Also jene Unternehmen, bei denen BlackRock und andere Fonds im großen Stil investiert sind, um das Geld ihrer Anleger mit dem Geld der Berliner Mieter zu vermehren. Und zweitens verschweigen, dass Wohnungen bauen und Wohnungen besitzen zwei verschiedene Dinge sind. Schaut man nämlich auf die nackten Zahlen, sieht man schnell: die großen Immobilienkonzerne besitzen viele Wohnungen, aber bauen wenig. Manche sogar gar nicht!

Ein Blick auf das prominenteste Beispiel: Vonovia. Der Konzern ist vor allem durch Zukäufe und Übernahmen gewachsen. Seit 2015 hat Vonovia gerade einmal 19.852 Wohnungen neu gebaut, dafür aber 443.957 Wohnungen gekauft. Allein die Deutsche Wohnen brachte 2021 mehr als 150.000 Wohnungen in den Konzern. Dafür war kein einziger Baukran nötig. Auf jede gebaute Wohnung kommen also rund 22 gekaufte.

Um die Größenordnung klar zu haben: Auf Vonovia, Deutschlands größten Wohnungskonzern, gehen in den letzten zehn Jahren gerade einmal 0,74 Prozent aller neu gebauten Wohnungen zurück. Und dabei ist Vonovia von den großen Konzernen noch der, der am meisten baut. TAG, Adler, LEG: Viele andere Große bauen deutlich weniger oder sogar gar nicht. Dagegen haben die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen Berlins in derselben Zeit allein in Berlin mehr als doppelt so viele Wohnungen gebaut wie Vonovia in ganz Deutschland. Und das ganz ohne Blackrock im Rücken.

Allein diese Zahlen beweisen: bei der Frage “Wer soll dann bauen?” macht sich lächerlich, wer sie stellt. Erst recht in dem Glauben, damit Linke grillen zu können. Die Wahrheit ist: Das Geschäftsmodell der großen Immobilienkonzerne ist ein anderes. Wohnungen kaufen. Bewirtschaften. Modernisieren. Wert steigern. Dividenden ausschütten. Das Geschäft soll die Aktionäre glücklich machen, nicht die Mieter. Dafür liefert die Knappheit auf dem Berliner Wohnungsmarkt den perfekten Boden. Gegen diese Knappheit anzubauen, wäre sogar schlecht für deren Geschäftsmodell, weil das die Preisanstiege dämpfen und die Macht gegenüber den Mietern reduzieren würde. Das sagen die Konzerne den eigenen Aktionären auch immer wieder mehr oder weniger verklausuliert. “Auch ein deutlicher Anstieg des Neubauvolumens kann sich negativ auf die Preisentwicklung auswirken”, stand etwa 2019 im Risikobericht von Deutsche Wohnen. Wie entlarvend.

Genau deshalb lohnt ein Blick darauf, was unterschiedliche Eigentümer mit ihren Beständen machen. Die landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen gaben zwischen 2016 und 2025 im Schnitt rund 18,9 Euro je Quadratmeter für Instandsetzung aus. Bei Grand City Properties (GCP) waren es dagegen nur 6,2 Euro, bei Vonovia/Deutsche Wohnen 13,3 Euro. Bei der Modernisierung sieht es umgekehrt aus: GCP kam auf 17,7 Euro je Quadratmeter, Vonovia/Deutsche Wohnen auf 23,6 Euro. Die landeseigenen Unternehmen auf 8,7 Euro.

Der Grund für den Unterschied? Modernisierung kann den Wohnwert erhöhen, den Immobilienwert steigern und auf die Miete aufgeschlagen werden. Das ist sexy für Aktionäre. Instandhaltung dagegen kostet vor allem Geld, um den bestehenden Zustand zu erhalten – wie langweilig!

Spannend ist dazu die Rechnung des Ökonomen Tom Krebs. Nur rund 35 Prozent der 1,7 Millionen Berliner Mietwohnungen seien derzeit in der Hand von Genossenschaften oder den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen. Um auf 50 Prozent zu kommen – ungefähr das Wiener Niveau – fehlten rund 250.000 Wohnungen. Selbst mit ambitioniertem öffentlichem Neubau würde es etwa 40 Jahre dauern, um dahin zu kommen. Deshalb sei die Vergesellschaftung die logische Konsequenz, um Kontrolle über den Wohnungsmarkt zu bekommen und das toxische Geschäftsmodell der Konzerne zu unterbinden.

Ja, Berlin muss mehr bauen. Aber dazu braucht es die großen Konzerne nicht. Sie zu “vergraulen”, behindert den Neubau nicht. Im Gegenteil: Wer glaubt, allein der private Markt werde das Wohnungsproblem lösen, muss erklären, warum ausgerechnet diejenigen, deren Geschäftsmodell von knappen und teuren Wohnungen profitiert, das Problem der Knappheit beseitigen sollten. Und warum sie es bis heute nicht getan haben.

In der öffentlichen Debatte stehen immer diejenigen unter Rechtfertigungsdruck, die etwas ändern wollen – aber viel zu selten diejenigen, die für den desolaten Status quo verantwortlich sind und weiter auf gescheiterte Konzepte setzen. Das sollte sich ändern. Looking at you, Herr Lanz!